خبير إقتصادي : روشتة لأزمة الإسكان في مصر

►خبيرإقتصادي وعقاري يضع حلولا لأزمة الإسكان في مصر

►السمة الغالبة للاقتصاد المصري أنه اقتصاد ريعي بالدرجة الأكبر

مما لاشك فيه أن قضية الإسكان تعتبرمن أهم وأكبرالقضايا في أي دولة ، ذلك لأن أثارها لا تنعكس فقط علي المستوي الإقتصادي وإنما علي المستوي الإجتماعي والسياسي أيضا ، وبالتالي فوجود أزمة إسكان في دولة معناه وجود عدد كبيرمن المشكلات الاقتصادية والاجتماعية الناتجة عنها .

مثل مشكلة عدم قدرة الأفراد علي توفيرالمسكن المناسب وخصوصا الفقراء بسبب الإرتفاعات المتتالية والغيرمنطقية في أسعارالعقارات ومشكلة الاهتمام بالاستثمارالعقاري علي حساب الاستثمارالحقيقي في السلع والخدمات فضلا عن التعدي علي الأراضي الزراعية وانتقاص مساحتها بمرورالوقت لمصلحة تحولها إلي أرض بناء وهذه المشكلات تعد من اكبرالمشاكل الناتجة عن أزمة الإسكان .

هذا علي المستوي الإقتصادي اما علي المستوي الإجتماعي فتوجد أيضا مشكلة تأخرسن الزواج ومشكلة إزدياد ظاهرة العنوسة ..وعزوف الشباب عن الزواج .

ومن الجديربالذكرأن مشكلة عدم القدرة علي الحصول علي مسكن تمثل المشكلة الرئيسية لعنوس الشباب والفتيات ونجد ان النسبة الاكبرمن حجم الاستثمارات غيرموجهة للإستثمارات الحقيقية وإنما توجه معظمها للإستثمارات العقارية والنسبة الأكبرمن الإستثمارات العقارية لا تتركزفي بناء وإنشاء العقارات الجديدة وإنما تتمثل النسبة الاكبرفي المضاربات العقارية المتمثلة في بيع وشراء العقارات الموجودة فعلا أي ان معظم حجم المدخرات الموجهة للإستثماريتم إستثماراها بدون أن يفضي ذلك إلي اضافة حقيقية للإقتصاد القومي والنتيجة الوحيدة للإستثمارات العقارية بشكلها الحالي ( المضاربات العقارية )هوإرتفاع أسعارالعقارات بشكل كبيرجدا ومتواصل وغيرمبرر.

وليس هذا فقط وإنما في جذب أسعارالسلع والخدمات للإرتفاع أيضا .والإستثماربهذا الشكل قد أضرالاقتصاد القومي ضررا كبيرا ومؤثرا فوفقا لتكلفة الفرصة البديلة فان اتجاه الإستثمارفي القطاع العقاري قد حرم باقي القطاعات الانتاجية الاخري الهامة في الاقتصاد من استقبال الاموال اللازمة لتطويرها وصيانتها والاضافة اليها وبالتالي أصبح الاقتصاد يعتمد علي الاستثمارات العقارية بشكل اساسي ( المضاربات العقارية ).

وأصبحت السمة الغالبة للاقتصاد المصري أنه اقتصاد ريعي بالدرجة الاكبرلذا تعد قضية الاسكان من القضايا الاقتصادية والاجتماعية التي يواجهها الاقتصاد المصري باعتباران الحصول علي المسكن هو حق اصيل من حقوق الانسان كما يعد الاسكان من المكونات الرئيسية في خلق مجتمعات مستقرة وصحية وتسعي الحكومة منذ عقود طويلة الي توفيرالمسكن باسعارملائمة لكافة فئات المجتمع من خلال انشاء الالاف من المساكن الاقتصادية في مختلف المناطق محاطة بشبكة من الخدمات الاساسية محاولة منها لحل ازمة الاسكان ويعد التمويل العقاري احد الحلول الهامة لمواجهة أزمة الاسكان حيث تيتعامل نظام التمويل العقاري مع قضية تمويل الاسكان من خلال تقديم تسهيلات مالية لفترة زمنية طويلة كما يقدم التمويل اللازم لشراء العقارعلي ان يسدد ثمنه علي اقساط شهرية وتنتقل ملكية العقارنهائيا الي المشتري بعد سداد المبلغ بالكامل ونظرا لما عاني منه المجتمع المصري من مشكلة اسكانية واضحة المعالم حوالي اربعين عاما بل ازدادت المشكلة تعقيدا مع مرورالزمن وزادادت مستويات ارتفاع الاسعارمما يمثل عقبة للاسكان امام الطبقات الفقيرة والمتوسطة فارتفاع اسعارالعقارات بشكل كبير ادي الي عزوف الشباب عن الزواج .ويقول الدكتورمحمد القفاص الخبيرالاقتصادي والعقاري : ان إرتفاع أسعار العقارات بشكل مستمرومبالغ فيه يجعل قيمة العقارمقدربأكثرمن قيمته الحقيقية فتسبب ذلك في ظهورالعديد من المشكلات اقتصادية واجتماعية وهي صعوبة حصول الفرد علي مسكن .. مما أدي الي حدوث مشكلة إسكان زادت شدتها مع مرور الزمن بالاضافة الي إتجاه معظم الشركات والافراد الي استثمارفائض أموالهم في القطاع العقاري (مضاربات عقارية )مما تسبب في تزايد كبيرفي مستوي الطلب علي العقارات بشكل غيرمبررلان هذا النوع من الاستثمارغيرموجه لبناء مساكن جديدة .

بل انه يدورفي فلك العقارات الموجودة فعلا أي تداول الموجود بدون أي إضافة جديدة للاقتصاد القومي الامرالذي أدي إلي ارتفاعات سعرية مماثلة في باقي القطاعات الاخري للاقتصاد القومي .فمما لاشك فيه أن أزمة الإسكان في مصرلها العديد من المظاهرالتي تشيرلوجودها وانتشارها وتعمقها في المجتمع المصري ومدي أثارها السلبية ان مشكلة الاسكان في مصرمشكلة مزمنة ومعقدة ومركبة جاءت أساسا نتيجة لسلسلة متعاقبة من السياسات والتشريعات خلال الستة عقود الاخيرة التي لم تشتمل في كل الاحوال ببعد النظرومراعاة مصلحة المجتمع بكل شرائحه بصورة متوازنة وعادلة مما أدت الي خلل واضح في منظومة الاسكان المصريي كان من ابرزه ان حوالي نصف المجتمع بني لنفسه وبنفسه مساكن خارج الاطارالرسمي للدولة وبالنسبة لقوانين الاسكان الحالية التي تنظم السوق العقاري في مصرغيرصالحة للاستمراربسبب عدم قدرتها علي توفيرالوحدات الاسكانية المناسبة للطبقة الفقيرة والمتوسطة ولاسيما الشباب منهم وان كانت المشروعات الاسكانية الحكومية تغطي جزء من الطلب الاسكاني للشباب واذا تم الاعتماد علي القطاع الخاص ليقوم بتغطية الجزء الاكبرالمتبقي من الطلب الاسكاني فلن يصلح نظرا لاسعاره المرتفعة وعدم قدرة دخول الافراد بشكل عام علي مسايرة هذه المستويات المرتفعة من الاسعار.

فمن أهم أسباب الازمة الاسكانية في مصرغياب التخطيط وقصورالدورالحكومي في توفيرالسكن علي المدي الطويل وارجع الخبراء الي سبب هذه الفجوة الاسكانية انخفاص حجم المعروض من المساكن الراجع الي غياب اليات استثمارية متطورة تلبي الاحتياج السكني في مصروعدم توفرالمطورين العقارين القادرين علي تنفيذ نوعية كبيرة من المشروعات الاسكانية فضلا عن قصورالتمويل العقاري عن ان يصبح عاملا مساعدا لتملك المساكن.

ويرجع دكتورالقفاص اسباب ارتفاع اسعارالعقارات الي اسباب مباشرة واخري غير مباشرة المباشرة وهي عدم التخطيط السليم لاستيعاب الزيادات السكانية السنوية وكذلك الهجرة الغيرمنتظمة من الريف للمدن بالاضافة الي المزادات المستمرة علي الاراضي والمساكن والاسباب الغيرمباشرة لارتفاع اسعارالعقارات هي ارتفاع اسعارالاراضي ارتفاعات في اسعارمواد البناء وبالنسبة لارتفاع اسعارالاراضي ناتج عن الطلب من اجل البناء والطلب من اجل الاستثماروالاخيرسببه الطلب من اجل الاستثمارالعاجل لجني مكاسب راسمالية سريعة او طلب من اجل جني مكاسب راسمالية طويلة المدي .

ومن ثم هناك روشتة لحل مشكلة الازمة الاسكان وهي ضرورة انشاء مراكز جذب سكاني بالريف حتي تقل بشكل كبيرالهجرة الداخلية من الريف الي المدن المختلفة ودراسة عمل مشروعات شراكة مع القطاع الخاص مثل نظام BOTلتشجيعه علي ضخ المزيد من الاستثمارات الاسكانية مع ضرورة قيام الحكومة بتقديم الحوافز الكفيلة بدخول القطاع الخاص في مشروعات الاسكان وبالتحديد في شريحتي الطبقة الفقيرة والمتوسطة . بالاضافة الي منح امتيازات خاصة لمشروعات اسكان الطبقة الفقيرة والمتوسطة مثل الاعفاء من الضرائب وتقديم الخامات مثل الحديد والاسمنت بأسعارمخفضة وحوافز وتسهيلات مختلفة .

تحديد كمية حديد تسليح والاسمنت المتوجهيين لبناءالوحدات المصيفية والشتوية للطبقات الغنية والتي لا تستخدم الاينسبة بسيطة خلال السنة واعفاء المسكن المؤجرمن سداد قيمة الضريبة العقارية وذلك تشجيعا للمالك علي تاجيرالمسكن والاستفادة به ويمنكن وضع ضوابط واشتراطات معينة تقلل من التحاليل علي القانون للاستفادة بالاعفاء عن طريق تقديم المالك لمستندات مزورة تثبت تاجيرها وضرورة توفيرالرقابة الدائمة للحفاظ علي الاراضي الزراعية من النقصان وعدم تحويلها لاراضي بناء وبالتالي نحق هدفين هما عدم ثراء صاحب الارض بدون وجه حق والثاني هو الحفاظ علي مساحة الارض الزراعية وحجم الانتاج الزراعي وتشجيع المقبلين علي الزواج بالسكن في مسكن مساحته صغيرة تتناسب مع العدد الصغيرفي بداية حياتهم .