15 قرية فى قائمة ” البناء الوهمى ” ريماس ودايموند وجريك ايلاند فى المرتبة الاولى ... وخبراء :القانون 114 لسنه 1946وحماية المستهلك والتفتيش بالسياحة والداخلية مسئولين عن حماية القانون بالمادة 114. (1-1)

شركات بيع الوهم فى مدينة رأس سدر التابعة لمحافظة جنوب سيناء والتى تتبع اداريا هيئة التنمية السياحية رسمت الحلم وذلك نحو اقتناء شاليه أو قطعة أرض جعلتك تبدأ فى اولى خطوات الوقوع فى فخ النصب العقارى لتتبخر حينها أموالك من بين يديك. النصب العقارى لم يعد كما كان يستهدف السذج لكنه يتم الآن بطرق احترافية وفنية قد لا يرصدها الكثيرون، لا بل بالعكس فإن الكثير من أصحاب المهن المرموقة والمراكز الاجتماعية المتميزة كثيراً ما يوقعون فى شرك النصب العقارى.

الخدعة تبدأ من حيث مداعبة الأحلام وعليه فإن الأمر يبدأ بإعلان مبهر عن وحدة تلقى كل الطموحات للباحثين عنها سواء من حيث المساحة والتشطيبات والموقع والخدمات والرفاهية، والمقابل أسعار تبدو مقدوراً عليها وبأقساط تراعى معظم الطبقات وعبر فترات زمنية طويلة والتنفيذ يبدو قريباً بعد سنتين أو ثلاث. الوصول إلى المواطن لم يعد صعباً من قبل شركات النصب العقارى والوسائل كثيرة، إما إعلان تلفزيونى مبهر يضم فيديوهات وصور تأخذ الأبصار وتخدع العقول، وإما إعلانات صحفية، وقبل وبعد ذلك وسائل التواصل الاجتماعى الذى تأتيك حيث كنت ومعها حملة دعاية من عملاء وهميين يشيدون بالمشروع ونزاهة أصحابه.فى النهاية يقع ليدفع المقدم المطلوب وتتبخر ملايين تلو ملايين تذهب لجيوب شركة نصابة تمارس النصب عليك وعلى غيرك للحصول على ما تملكه عبر آليات خداعة لتفاجأ فى النهاية أنك اشتريت الوهم. بعد أن تستفيق من صدمة الخدعة تحاول طرق الأبواب القانونية لاسترداد حقوقك المسلوبة لتفاجأ أن الأمر ليس بالسهولة المتوقعة لأن هناك فراغاً تشريعيًا بما يخص النصب العقارى لتجد نفس أنك اشتريت الوهم وتبحث عن وهم استرداد أموالك.الكثيرون من ضحايا النصب العقارى لم يجدوا إلا الشكوى فيما بينهم على الأغلب فذهبوا لإنشاء صفحات على مواقع التواصل الاجتماعى، مثل تجمعات لا يا النصب العقارى، وحيث تمتلئ هذه الصفحات بالتشهير أو التحذير من شركة نصابة أو فى طريقها لمد حبال النصب على ضحايا جدد.

هناك شركات تخادعك باتفاقيات شفوية ومنها قرى "اولمبيا-ميجوا-بنانا-ريزورا-دايموند-ايلاند بيتش-ريماس-الحياة-هايتس-مينا-لارسينا-بنت السلطان-كروز-النزهة بتيش-جريك ايلاند "، إلا أن العقود الموثقة تحمل بين ثناياها التزامات مالية إضافية لا يعرف بها كثير من عملائها إلا عند طلب سدادها لأن هذه الالتزامات المالية مصاغة بطرق احتيالية بين بنود غامضة وتحتاج إلى رؤية خبير لاكتشافها.

ما يحدث فى السوق العقارى المصرى من عمليات تشويه ونصب عقارى تستغل غياب الرقابة وغياب التشريع الرادع استدعى بعض دول الخليج للحذر، حيث هناك إجراءات مشددة بشأن المعارض التى تخص عقارات مقامة فى مصر أو غيرها، وهو أمر من شأنه التأثير على الشركات الملتزمة التى تجد حين تشاء عرض منتجاتها فى الأسواق الخليجية تشدداً إجرائياً قد يحول بين عرض منتجاتها. وفيما يلى كتب ضحايا متضررى قرى راس سدر عبر صفحات التواصل الاجتماعى معلومات عن بعض قرى راس سدر للناس الي بتقول محتاره في الاختيار ممكن تشوف الي يناسبك و تختار بس تروح تشوف بعينك مش مجرد سمع او قرائه بوست و خلاص

…قرى الانتفاع في راس سدر هما المرحله الاخيره في موسى كوست … لاسيرينا… وايت باي… مينا… براديس النخيله … جريك ايلاند

انتفاع بمعنى تخصيص الارض للشركه المالكه للقريه هو ليس تمليك لكن انتفاع لمده ٩٩ سنه بعدها ترجع الارض لتنميه السياحه و يحق لها ان تعيد تخصيص الارض لمده زمنيه اخرى نظير رسوم مبالغ ماليه او استرجاع الارض من الشركه بناء عليه الشاليه بتاعك كمان مش تمليك حق انتفاع لحين انتهاء مده تخصيص الارض للشركه و كمان انت غير مالك للأرض المبني عليها الشاليه و طبعا ده بيقلل استثمارك لو عايز تبيع الشاليه لان كل ما يعدي وقت اكتر كل ما حقك في الشاليه بيقرب ينتهي فسعره مش بيزيد وبيعه تقيل لو حبيت تبيعه قرى بنت مرحله اولى و كانت بدايتها ممتازه بمعنى مخطط جيد تم تنفيذه و لاند سكيب جيد لكن للاسف بعدها باقي المراحل ما طلعت بنفس المستوى و تسليم بيتاخر اكتر من خمس سنين قرى لابلايا… الحياه

…قرى مساكن شعبيه لكن بتسلم مش نصب و اسعارها معقوله قرى حسام فريد بلولاجون و جراند بيتش …كاريبيانو و قرى الوعد الي هي سبرنج … مينا

… كالبيسو قريه تحت اداره البنك و ده السبب ان رغم انها قريه حلوه لكن تطورها وقف مفيش مراحل جديده … الهولنديه كمان نفس الوضع مفيش تطور و لا خدمات سياحيه لكن طبعا كالبيسو افضل منها

…قريه جيده لكن وقف تطويرها هي قريه اميره و حاليا دخلت شراكه مع شركه محترمه الي هي لاسيرينا و بيعملو مراحل جديده اسعارها معقوله و متنبأ لها بمشروع قريه جيده ان شاء الله لاسيرينا باي و فيها حاليا فندق سيناوي لاجون

…قرى كانت كويسه و محتاجه صيانه حاليا حالتها تعبت فانتازيا … مارينا راس سدر …كمان محتاجه شغل و بنت السلطان دي حاله خاصه جدا قريه مالكها هرب و خد الفلوس و وديعه الصيانه و وضعت تحت الحراسه و استلمها اتحاد ملاك بيحاولو يحافظو عليها على قد ما يقدرو لكن تطور مفيش فيها

… قريه سلمت مرحله اولى من فتره بسيطه و منتظرين نشوف بعد التسليم الخدمات حتكون ازاي تافيرا لشركه الوعد

…قرىه خارج التقييم لانها لسه ما سلمت اي مرحله و عندهم تاخير تسليم لأول مرحله لافي

#بوست جميل و مفيد منقول عن احد ملاك راس سدر

لكل مقبل على الشراء قبل الفاس ما تقع فى الراس ....! خلى بالك فى خصومات كتير وعروض كتير اليومين دول فى كله حته وفى راس سدر بالذات احذر القرى الاتيه بالاسماء علشان مترجعش تندم وتدور على حق فى المحاكم وتفضل تدعى ليل نهار عليهم وخلى بالك الضحك على العميل بقى انواع من كتر ما بيتفننوا فى الاذى والمماطله :

1/ اى قريه مرتبط اسمها بأسحاق جروب اخلع طبعا معظم الملاك بقالهم سنين مستلمتش دا انت لو وقفت قطه ماشيه فى الشارع هيقولك متشتريش عنده بس ممكن تشترى ريسيل من حد مستلم لما بيعمل قريه مبتبقاش رديئه يعنى بتبقى مقبوله لحد ما بس لما بيسلم بقى فى ناس بقالها 7 و 8 سنين مستلمتش واتقبض عليه كذا مره .

2/ نوع تانى زى لابلايا كده يطلع عينك على ما يسلمك وياخد فروقات اسعار وهيمرمطك معاه بس بيعمل خدمات كويسه قوى ولاند سكيب ومبانى كل حاجه عنده ممتازه بس بياخرك فى التسليم كتيررررر ومتبقاش ساذج ويضحك عليك ويقولك لا مبقاش فى الكلام دا وبقينا نسلم بسرعه والهبل دا ... انسى انت على راسك ريشه مثلا ..! يا تشترى معاه فورى يا من حد مستلم اصلا ريسيل يعنى .

3/ قرى بقى زى وندر لاند كده بيتأخر فى التسليم وبيسلم خدمات زفت لا تصلح نهائى للاستخدام ولا شوارع خلصانه ولا بسينات ولا اى حاجه واللى ربنا ينفخ فى صورته ويشتغل جوه القريه تلاقى الحاجه رديئه جدا سواء بسين او شوارع او اناره او مياه مبتطلعش وكل القريه مركبه خزانات على الروف وفى الشارع وفى الفرندات منظر مقرف بصراحه والملاك بتحارب لوحدها وصاحب القريه لما يفوق بقى ...ربنا يهدى وتلاقى واحد يقولك هنطور يا فندم وهنعمل وهنفنش وغيرنا مجلس الاداره وجبنا مجلس جديد وهيفضل يقنعك انها هتبقى قريه كويسه علشان يوقعك فى الفخ وتخسر فلوسك ومتستلمش هههه الاتنين ولو استلمت هتستلم خرابه للاسف .

4/ ابعد عن اى قريه فيها شراكه امثال اولمبيا ولافى ريزورا وبلو لاجون يا اما مبيبنوش زى اولمبيا واتسجن من فتره قريبه يا اما بيطمعو فى بعض وفى القريه ويتخانقوا ويتاخروا فى التسليم والاعمال بتقف بالشهور بسبب طمعهم وجشعهم فى بعض زى لافى ريزورا وكله هيبقى على حسابك فى تأخير التسليم والله اعلم هيبقوا كويسين ولا ايه ...! وحسام فريد فى بلو لاجون بانى ممرات ومساكن شعبيه وحاجه زفت تحس انه بيحلب القريه مش بيعمل قريه سياحيه شريك بقى وشغل شقلب واقلب وعايز يخرج بأكبر افاده ومصلحه من العملاء والقريه.. ولو حد يعرف قريه فيها شركاء ونجحت يعرفنا يا ريت .

5/ اى قريه ليها سيلز كتير وبينخانقوا ليل نهار ويهبوا فى اى حد وقريتهم لسه مشتغلتش تعرف ان فى حوار بيتعمل عليك على طول تلقيه بيدافع وعمال يهرى والقريه مشتغلتش يبقى متصدقش كلامه اوتوماتك ههههه امثال لافى ريزورا وتافيرا فضلو يتخانقوا ويصدعونا والاتنين مشتغلوش فى مواعدهم بس للامانه تافيرا اهون شويه لانها ليها اعمال كتير قبل كده مش بطاله فدا يطمنك شويه انما برضه خلى بالك .

6/ طبعا متشتريش فى اى قريه حق انتفاع لان الناس عندها هسهس من الكلمه دى وسعره مش بيزيد الا بسيط قوى .

7/ ودى تجربه شخصيه مع وايت باى للاسف اكتب كل كبيره وصغيره فى العقد وخد معاك محامى وقوله عايز ائئمن نفسى علشان الشركه دى شمال بيبعلك بخدمات رهيبه وتقسيمات جامده ونسبه تحميل مقبوله وبعدين يزود شاليهات فى نص القريه عافيه وينقص مساحه الشاليه يعمل منه احلى سبوبه ويلغى كل الخدمات اللى باع على اساسها ويغير اللى اوت بمزاجه للاسوء طبعا وفى الاخر يقولك هس اوعى تتكلم ويزق عليك شويه جبناء يقولك يا عم اسكت انت مش شايف قوه الخصم ... قوه ايه وهباب ايه هو اقوى من اللى خلقه يعنى بس للامانه بيبنى وبيسلمك بس ايه اكنك مثلا شارى عربيه تويتا 7 راكب تروح تستلمها تلاقى فيات 128 ههههه 5 راكب وماركه تانيه ويقولك احمد ربنا انا الوحيد اللى بسلم فى ميعادى .. يا عم فوق دا بيسلمك حاجه غير اللى انت شاريها ركز .. وايت باى للاسف.

ومؤخرا وليس اخيرا وما خفى كان اعظم وعايزين نحط بعد النفق يافطه مكتوب عليها قوله تعالى بسم الله الرحمن الرحيم (واتقوا يوما ترجعون فيه الى الله) صدق الله العظيم وقوله تعالى(يوم تشهد عليهم السنتهم وايديهم وارجلهم بما كانوا يعملون) صدق الله العظيم. وضيف عليهم النزهه بيتش كنا فكرين انهم ناس ملتزمه اتاري العدو صابتهم مغاله في اسعار الصيانه فلكيه وعدم الاتزام بلعقود تخيلو صيانه تايم شير ١٦٠٠ ولسه الكهرباء والمياه عليك يعني ٢٠٠٠ج في الاسبوع يعني ٨٠٠٠ج في الشهر صيانه اتقو الله انتو كده بتاكلو حرام حسبي الله ونعم الوكيل خد حظرك بلاش النزهه وارجو الا عنده نفس المشكله سؤي تايم شير او تمليك يتواصل معاي لان بنجمع كل المتضرين وهنرفع قضيه وارجو من الاستاذ سمير الادمن لو فيه احكم صوره مع حضرتك يريت تبعتهلي عشان هتفدنا جدا

أعزائي. ...نصيحة لوجه الله ...اوعى حد يضحك عليك ويقولك تعالي لقرية جريك أيلاند حتي لو ببلاش ..كفاية أن أكثر من 150 عميل بالمرحلة الأولى والثانية للاسباب الاتية :

1) القرية في اخر الدنيا عند الكيلو 100 طريق النفق .طابا أمام مصنع الجبس ولها مدخل سيء جدا ثم البوابة ومصدات حديدية وكأنك داخل.سجن.

2.اذا كنت مغامرا كمل. المشوار إلى الداخل ولاتستمع إلى طابور المطبلاتية عن مواعيد الاستلام والخدمات اللى ماشوفناش منها حاجة منذ بدء القرية فى 2012. ..وشوف حضرتك علي الطبيعة المستوي العام للتسطيبات والموقع العام أي اللاند سكيب حيث 1/2 حمام سباحة اونطة لانهيار وقفل النص المنها..يملأ يدويا بلا أي معالجة وتطهير ...وربنا يستر على عبيدة....

3.لاتوجد أى أسوار تحمى القرية كما لا توجد شبكة صرف صحي ويتم الصرف في الرمل بالمخالفة لقانون البيئة. ..وخلي بالك من عيالك وبلاعات الصرف بلا أغطية. والطرق الداخلية غير الممهدة.

4.ممكن يعرضوا عليك استضافة يوم ولا أكثر تقضيها في شاليهات فاضية ...اوعى تقرب منها لانها أملاك استولت عليها الشركة غدرا من أصحابها اللى رفعت عليهم قضايا وهم بالعشرات فى المحاكم وأقسام الشرطة.

لما تشوف الفديوهات إلى عملتها الشركة لاصطياد الزبائن مش هتلاقي حاجة منها علي الطبيعة. ..كلة اونطة ×اونطة. ...وروح أسأل فى قسم شرطة ابوزنبمة عن عدد المحاضر إللى اتعملت للشركة والتي احتلت المرتبة الاولى في عدد المحاضر والقضايا.

أعزائي. ...أسأل كويس قبل ماتوقع الفاس في الرأس ...والشركة عليها قضايا في مباحث و نيابة الأموال العامة العامة في جنحة رقم 8069 لسن 2016

صحيح طلع صاحبها براءة ،،،،لكنة لم يلتزم بما أقر بة في القضية المذكورة بإنهاء وتسليم العملاء بل علي العكس قام برفع قضايا فسخ لأكثر من خمسون عميل كان موعد تسليمهم أوائل 2014. ..والخلاصة ...اوعى تغلط زينا وابعد عن الشر ؟....وغنيلة

من جانبه قال آسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العقارية «OUD»، إن عمليات الغش التى تظهر فى السوق العقارى لها تأثيرات سلبية، معتبراً أن الأمر يتطلب الحذر واتباع مجموعة من القواعد من قبل المواطن لتجنب الوقوع فى شركة نصابة أو غشاشة. وذلك عن طريق الخطوات التالية.

1 – اعرف شركتك جيداً بالتعرف على تاريخ الشركة وسمعتها من حيث الالتزام بمواعيدها فى التسليم وما قامت به من مشاريع، وعليه اذهب للشركة ذات السمعة الطيبة التى توفى بوعودها.

2 – اعرف ملاك الشركة وطاقمها الإدارة والتنفيذى على أساس أن هذا الأمر يفيد للتعرف على الشركات الموثوقة التى تستند على ملاك من أصحاب السمعة الطيبة من المجتمع.

3 – قم بزيارة المشروع والمقر الرئيسى للشركة التى ستتعاقد معها على أن تكون هذه الزيارات دورية لمتابعة تطورات المشروع وفق برنامج التنفيذ المتفق عليه، ويجب مراجعة الشركة فور رصد أية عمليات تأخير أو انحراف فى التنفيذ لأن الرصد المبكر قد يحمى جزءاً أو كل أموالك المدفوعة.

4 – احصل على نسخة ضوئية من مستندات الشركة لأرض المشروع ونسخة من تعاقداتها للتنفيذ واحصل على نسخة من التراخيص الصادرة من الجهات الإدارية.

5 – راجع الجهة الإدارية للتأكد من ثبوتية ما تقدمه الشركة من معلومات أو مستندات حتى لا تقع فى المحظور.

6 – استعن بقانونى لمراجعة العقود المبرمة بينك وبين الشركة لضمان التمتع بحقولك الكاملة ووضوح التزاماتك.

7 – لا «تنساق» وراء الإغراءات غير المعقولة والوعود البراقة التى تشمل إمكانية تقديم جوائز نقدية وعينية، لأن هذه الجوائز ربما تكون البداية لجر المزيد من الزبائن.

8 – لا تنخدع بالأسعار المحروقة وتسهيلات السداد التى لا تتوافق مع الواقع والمنطق.

9 – ابتعد عن الوسطاء غير الأمناء لأن هؤلاء غالباً ما يكونون سبباً فى دخولك إلى فخ النصب.

10 – وثق ما تدفعه من أموال عبر التحويلات البنكية بأن تقوم بتحويل المبالع من حسابك البنكى لحساب الشركة البائعة.

ورأى حمدى أن السوق العقارى يتأثر سلباً بمثل هذه الممارسات الغشاشة التى تظهر بسبب فراغات رقابية وتشريعية يستوجب سدها بأسرع وقت ممكن، مطالباً بإصدار قانون يشترط الغطاء التأمينى للشركات العقارية لحمايتها وقت الأزمات، بالإضافة لإنشاء مظلة قانونية تحق الحقوق وتحول دون تفشى مثل هذه الظواهر السلبية.

اما اللواء محمد نور الدين مساعد وزير الداخلية الأسبق يشير إلى أن وظيفة الشرطة منع الجريمة قبل حدوثها ، ولكن لابد أن نعترف بأنه لا يوجد جهاز شرطة فى العالم يستطيع منع الجريمة بشكل كامل ، ولكن نعمل على توجيه ضربات استباقية و سرعة كشف غموض ما يقع منها ، وهو نجاح كبير يمثل ردعا لمن يفكر فى تكرار الجرائم قبل أن يرتكبها ، ولابد أن نفرق بين أمرين : أن كشف غموض الحادث يعتمد على خبرات تراكمية لضابط الشرطة ، ولكن منع الجريمة هو فى المقام الأول والأخير "إمكانات دولة" وقدرتها على الإنفاق المناسب الداعم للوجود الشرطى ، مما يساعد فى توفير الأفراد وتدريبهم على أعلى مستوى مهنى وتزويدهم بأجهزة انتقال سريعة وأدوات تقنية عصرية ، وأجهزة اتصال متطورة ، كل هذه الأمور تساعد رجل الأمن على دقة المواجهة للجريمة ومرتكبيها وإجراء تحريات يطمئن لها رجال القضاء والنيابة ، فتساعد فى اخذ تصريح بالضبط أو إجراء تسجيلات صوت وصورة للمتهمين للإيقاع بهم متلبسين ، وهو أمر هام فى قضايا الأموال العامة ، لذا فالمنع للجريمة لا يتحقق سوى مع الإنفاق الجيد من الدولة لدعم الأجهزة الشرطية.

وأضاف اللواء نور الدين أن دولة عربية شقيقة مثل الإمارات العربية المتحدة نجحت فى كشف جريمتين كبيرتين ، الأولى مقتل سوزان تميم والثانية اغتيال المبحوح بالتقنيات الحديثة والكاميرات المتطورة ، وهذه الأمور تساعد بصورة كبيرة فى تحقيق الأمن ومكافحة الجريمة ، ليس ذلك فقط ، ولكن تقديم الدعم اللوجيستى لأجهزة الشرطة خاصة فى مثل قضايا النصب على المواطنين ستسهم بصورة كبيرة فى تحقيق نتائج ايجابية تبرز دور الشرطة فى الحفاظ على الاقتصاد المصرى وحماية ثروات المصريين.

مواقع التواصل

ونبه الى أن المحتالين فى مجال الاستثمار العقارى أصبحوا يستخدمون مواقع التواصل الاجتماعى فى الإيقاع بضحاياهم ، مما يستلزم معه مشاركة الإدارة العامة للمعلومات والتوثيق للاستفادة من خبرات ضباطها فى رصد الحسابات المستخدمة فى ارتكاب هذه الجرائم ، مما يحيلنا مرة أخرى إلى أهمية الدعم بالتقنيات الحديثة والمتطورة لمواجهة هذه الجرائم ومنعها قبل وقوعها ، وشدد مساعد وزير الداخلية الأسبق على أهمية تقدم المواطنين بالبلاغات لمجرد "الشك" أو الاشتباه فى إعلان مضلل أو حساب يروج لوحدات وهمية.

التايم شير ووعى المواطن

من جانبه أكد المهندس فتح الله فوزى رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين أن أى مجال به السيئ والجيد ، لذا فالضحية فى مثل هذه القضايا هو فى الحقيقة يتحمل جزءا كبيرا من المسئولية لما وصل إليه من فقد أمواله وذلك بتكاسله عن السؤال حول صحة ما يقدم له من سلعة ، فمن البديهى أننى عندما أتوجه لشراء وحدة سكنية فإننى أقتل المسألة بحثا بالسؤال عن الشركة المالكة وما نفذته من مشروعات سابقة ومعاينة الوحدة التى سأتفق على شرائها ، والسؤال عن التراخيص ومراجعة العقد الذى سيحرر بين الطرفين .

وأوضح أن التايم شير أو"الملكية الجزئية" ليس له علاقة بالاستثمار العقارى ولكن فكرة النصب بالـ"تايم شير" انسحبت لدى البعض على النصب فى الوحدات العقارية باستخدام ألفاظ خادعة للمواطنين يستخدمها بعض المحتالين بإطلاق مسميات على شركاتهم تحت اسم شركة للاستثمار العقارى ، وتكون المولات ومحطات الوقود والاتصالات الهاتفية وسيلة للوصول إلى الزبون الضحية ، والذى يخدع بطرح سعر قليل لوحدة مصيفية أو سكنية . وأضاف انه مهما تم وضع رقابة على هذه العمليات لن تمنع عمليات النصب فى هذا المجال طالما كان الوعى لدى الشارى غير موجود ، لذا فأهمية السؤال عن الشركة البائعة للوحدة العقارية وجديتها فى السوق وسلامة الإجراءات فى مشروعاتها هى خط الدفاع الأول ضد هذه الجريمة ، كذلك للإعلام دور كبير فى توعية المواطنين لضمان عدم سقوطهم لضحايا لما ينشر بالجرائد ويعلن على شاشات الفضائيات من إعلانات تروج لوحدات مصيفية وسكنية رخيصة الثمن بينها "إعلانات وهمية" ، وهو الدور الذى يسهم بشكل كبير فى حماية الضحية من الوقوع فى براثن نصابى الوحدات العقارية

يطلق الدكتور حسن علام رئيس الجهاز الفني للتفتيش علي اعمال البناء, العديد من النصائح والتوجيهات للمواطنين, قبل التعاقد علي شراء أو إيجار عقار أو وحدة سكنية, أو إدارية أو تجارية, وهي اتباع العديد من الخطوات الضرورية, ومن بينها مراجعة مستندات الملكية وسند البائع لبيان ماهي صفته, وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل ساري المفعول والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا( مسجلا), ويجب الامتناع عن الشراء في حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتي لا يقع المشتري فريسة لعملية نصب, مؤكدا أنه من بين الإجراءات اللازمة للتصدي لعلميات النصب والاحتيال, يجب علي كل من يرغب في شراء وحدة مراجعة الحي أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع في دائرتها العقار او الشقة تأكد من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحي أوالإدارة الهندسية من أن العقار ليس متعديا علي أملاك الدولة, ويجب الامتناع فورا عن شراء الوحدة المقامة علي املاك الدولة حتي لا تضيع عليه الأموال, والتأكد من أن العقار أنشئ بناء علي رخصة بناء, وأن الوحدة المشتراه او المؤجرة تقع في الادوار التي شملت الأعمال المرخص بها, محذرا من شراء وحدة في مبني بدون ترخيص, أو في دور مخالف غير وارد في الرخصة, لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية, ويمكن أن يتعرض للانهيار ويفقد المالك الجديد حياتة أوحياة اسرته.

نصائح مهمة

وينصح رئيس الجهاز الفني للتفتيش علي اعمال البناء الراغبين في شراء وحدة سكنية أو تجارية او إدارية بالتوجه إلي مصلحة الشهر العقاري في المنطقة للحصول علي شهادة سلبية بالتصرفات علي العقار من مصلحة الشهر العقاري, للتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة علي العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير تم إخفاءها علي الراغب في الشراء, والامتناع عن الشراء في حالة وجود اي تصرف علي العقار قد يؤثر علي الملكية أو الحيازة, ويجب علي المشتري التقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتي يتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الايجارعلي أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض, والمرافق, والسطح, والبدروم والأجزاء المشتركة والاستخدامات المحيطة( حديقة فراغ) أو غيرها

ومن الأهمية, الحصول علي نسخة من بيانات العقار, وعقد ملكية الارض, وصورة الرخصة, والمخطط العام للمجمع السكني( الكومباوند) وارفاقها مع عقد ملكيتك للوحدة, وايداعها بالحي أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة, تجنبا للوقوع تحت طائلة عمليات النصب والاحتيال التي يترتب عليها ضياع الأموال.

ضمانات قانونية

والشائع كما يقول د. أحمد سعد أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق جامعة بني سويف- إن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات, ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بان العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.

أنواع العقود

وتنقسم عقود البيع إلي نوعين, فهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية, فالأول وهوعقد البيع المسجل هو الأساس, ويجب أن يكون موجودا بحوزة البائع وأن يكون اصل العقد موجودا بالشهر العقاري, بحيث يمكن استخراج صور رسمية منه في حالة فقده, ويجب أن يحتوي العقد علي رقم شهرة وتاريخه ولا يحتاج المشتري سوي إلي التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري, وهو إجراء بسيط للغاية, أما عقد البيع الابتدائي فيتم تحريره بين طرفين( البائع والمشتري), و إما أن يكون هذا العقد حاصلا علي حكم بصحة ونفاذ العقد, أو مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام, ويمكن ان يكون هذا العقد مجالا للتلاعب بإضافة او تعديل بعض البيانات. ويجب أن يحتوي عقد البيع علي العديد من البيانات المهمة, مثل اسم المشتري والبائع كاملا, ورقم البطاقة, وعنوان محل الإقامة كاملا, وبيان تفصيلي بالمبيع( سواء كانت شقة, أوقطعة ارض فضاء, أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد, وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع, والمنطقة, والمحافظة, ثم بيان تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية, وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن, وكيفية دفعه بشكل واضح, وفي حالة وجود ورثة, لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع, كما يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة, وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. وعلي ذلك, فإن القانون رقم114 لسنة1946 يحمي الثروة العقارية من تسجيل علي غير العين محل التعاقد, أو تسجيل تم محوه, أو دعوي صحة توقيع, أو دعوي صحة توقيع ونفاذ.

سألته: ما الفارق بين دعوي صحة التوقيع, أو دعوي صحة التوقيع والنفاذ؟

د. أحمد سعد: دعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية, يسأل فيها القاضي البائع عن توقيعه, هل هو صحيح أم لا, ولا علاقة لها بموضوع التعاقد.. أما دعوي صحة التوقيع والنفاذ فهي تتعلق بالموضوع وهو في هذه الحالة العقار محل التعاقد.

أقاطعه: لكن البعض يقوم بالبيع لأكثر من شخص مستغلين جهلهم بالإجراءات, والضمانات القانونية اللازمة لحمايتهم من النصب؟

القانون يلزم المحامي الموكل بإقامة دعوي صحة التوقيع والنفاذ, بأن يقوم بإخطار الشهر العقاري بأن هناك دعوي صحة توقيع ونفاذ للعقار أو الأرض محل التعاقد, ومن ثم لابد من إشهار صحيفة الطعن, وإلا لن تقبلها المحكمة, وبالتالي يقوم موظف الشهر العقاري بتسجيل البيانات الخاصة بالعقار أو الأرض محل الدعوي, مما يحول دون التعامل عليها مرة أخري, ولذلك يجب علي المشتري الاستعانة بمحام لاتخاذ كافة الضمانات والاجراءات القانونية التي تحميه قبل الوقوع في قبضة النصابين, وبائعي الوهم العقاري.

والحل كما يطرحه الدكتور أحمد سعد- هو ضرورة معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة, والتي تفيد العلم بالمبيع علما كافيا نافيا للجهالة, وان يطلب المشتري من البائع الاطلاع علي العقد الأزرق المسجل, وشهادة سلبية حديثة التاريخ( صادرة في نفس يوم الشراء) من الشهر العقاري, تفيد بأن العقار مازال مملوكا للبائع حتي تاريخ إصدار الشهادة, وإن لم يقم بالتصرف فيه لصالح شخص آخر, مشيرا إلي أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في الشهر العقاري, وأن أي إجراء من إجراءات التصرفات العقارية علي العين سواء عن طريق إجراء حق عين أصلي عليها, أو حق عين مثل رهنها لبنك أو للغير, فلا بد أن يؤشر علي هامش دفتر الشهر العقاري بهذه التصرفات بحيث تمكن الكافة ومن يريد التعامل علي العقار أو الأرض بالحق القانوني له.

"علشان القانون لا يحمى المغفلين".. كيف تجنب نفسك النصب العقارى فى 11 خطوة؟

"القانون لا يحمى المغفلين"، تتردد تلك العبارة على مسمع المواطنين بعد تعرضهم لحالات من النصب من قبل آخرين لديهم قدرة على التلاعب بمواد القانون، وتطويعها لصالح أهدافهم، والسطور التالية تحمل نصائح قانونية تمكنك من توثيق ممتلكاتك العقارية، نظرا لأنها أكثر الطرق، التى قد تتعرض من خلالها إلى وسائل النصب.

- ضرورة الاستعلام عن الشقة أو العقار بالمكتب العقارى:

أكد شعبان سعيد، المحامى بالنقض، على بعض الخطوات والإجراءات التى يتم اتخاذها قبل شرائك شقة أو عقار أو أرض فى منطقة مرخصة.

-لابد أن تتجه إلى مكتب الشهر العقارى التابع إليه العقار أو الشقة، وذلك للاستعلام على تسلسل الملكية للعقار أو الشقة للتأكد من أن البائع هو المالك الفعلى.

- إذا كان العقار أو الشقة تابعة لإحدى الهيئات الحكومية مثل وزارة الأوقاف أو الإسكان فعلى المشترى أن يتجه إلى الجهة التابعة إليها العقار للاستعلام عن تسلسل ملكيتها أيضا، وتتعرف على ذلك من خلال التوكيلات التى حصل عليها البائع عند قيامه بعملية الشراء.

- وفيما يخص الشركات العقارية الخاصة التى تعلن عن وحدات سكنية وشاليهات بالمناطق المختلفة، لابد أن تتوجه إلى جهاز المدينة التابع إليها الشركة العقارية للتأكد من ملكية هذه الشركة لقطعة الارض وأنها استخرجت كافة التراخيص، وعليك أن تتحصل على إيصال استلام نقود كلما سددت أية دفعة من دفعات اقساط الشقة التى قمت بشرائها.

-كيف توثق عقارك أو شقتك بطريقة قانونية صحيحة؟

- عند التأكد من ملكية البائع للشقة التى تنوى شرائها تأتى أهم خطوة وهى الضمانات القانونية التى تمكنك من توثيق الشقة أو العقار بطريقة سليمة وتحفظ حقك كالمشترى الأول لها.

-إذا كانت الشقة أو العقار تقع فى منطقة مرخصة، فيفضل شراء الشقة عن طريقة الدفع النقدى واستلامها بالحال.

- التوجه إلى مكتب الشهر العقارى مرة أخرى لتقديم طلب بتسجيلها باسمه، وعلى الرغم أن عملية التسجيل تستغرق من 3 أشهر حتى عام، إلا أن تاريخ التقديم للتسجيل يحفظ حقك بأنك المشترى الأول لها ولا يمكن لشخص آخر أن يتحصل عليها لأنه يعتبر فى نظر القانون المشترى الثانى.

كيف توثق شقتك فى منطقة عشوائية أو غير مرخصة لدى الدولة؟

- إذا كانت المنطقة الواقع بها العقار أو الشقة غير مرخصة وفى منطقة عشوائية، فلا يوجد أمامك مفر من توثيق ملكيتك سوى التقدم بدعوى "صحة توقيع"، التى تثبت تسلم البائع قيمة العقار أو الشقة، وتكون بصورة مؤقتة لحين ترخيص قطعة الأرض بشكل رسمى لدى الدولة.

- طرق التسجيل المتعارف عليها لتوثيق العقار أو الأرض.

وفسر محمد رشوان، المحامى بالنقض، بأن هناك 3 أنواع من التسجيل وهم:

* دعوى صحة التوقيع: وهى أكثر الأنواع شيوعا بين المواطنين لأنه تكلفته بسيطة، إلا أنه لا يعتبر ناقل للملكية بل أنه يثبت صحة توقيع الشخص على العقد المبرم مع المشترى فقط.

* التسجيل فى الشهر العقارى: يعتبر أقوى أنواع التسجيل وضمان نقل الملكية.

ويتم الاستعلام على تسلسل الملكية وعند التأكد من صحتها يحصل على شهادة سلبية بذلك ويبدأ فى التسجيل، إلا أنه يعتبر اكثر الطرق المكلفة.

*صحة ونفاذ الدعوى: وتعتبر ناقلة للملكية نقل نهائى، ويتمكن من خلالها المشترى أن يحصل على حكم بالمحكمة بنقل الملكية وتسجيل من الشهر العقارى فى آن واحد.

كيف تتأكد من أن شقتك غير معرضة للإزالة أو الهدم:

كشف"رشوان" عن دور الحى الواقع به الشقة أو العقار محل النقاش، ويتوجه المشترى إلى الحى للاستعلام عن صحة تراخيص العقار والمدة المحددة للرخصة وعدد الطوابق الصادرة لة رخصة قانونية، وهذه الخطوة لابد من اتباعها إذا وقع اختيارك على شقة فى الأدوار العليا او شالية فى المدن الساحلية التابعة لوزارة السياحة. الديار تطالب وزارة السياحة بالحد من ظاهرة الغش العقارى فى راس سدرأياً كان نوعه على حالها من شأنها أن تؤثر سلباً فى الثقة المفترض أن تشمل قطاعاً مهماً من قطاعات الاقتصاد المصرى، ويمثل أحد الشرايين الرئيسية للاقتصاد باعتباره قاطرة نمو لما يملك من إمكانيات كبيرة لاستيعاب أية سيولة تبحث عن استثمار آمن ومجدٍ.