«ملاك مع إيقاف التنفيذ».. خبراء: قانون الإيجار القديم أزمة سببت انهيار القطاع العقاري

إذا أردت أن تعرف حجم الكارثة في كل ما عليك هو الاطلاع على إحصائيات القضايا التي تتناولها المحاكم في دوائر الإيجارات، وستعلم يقينا مدى قساوة القانون عندما تستمع لمئات القصص والحكايات عن الملاك الذين يذهبون للمحاكم شهريا لأخذ الإيجار من خزينة المحكمة، ليس هذا فحسب بل أن القانون سمح للمستأجر بأن يثبت العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات حتى بجواب مسجل مرسل على العنوان، وإذا فقد المالك العقد يكاد أن يضيع حقه، إذا جحد المستأجر صورة عقد الإيجار، فتجد ملاكا يترددون على المحاكم منذ أكثر من خمسة سنوات لمحاولة إثبات العلاقة الإيجارية.

قانون الإيجار القديم والذي كان تم وضعه نظرا لظروف استثنائية ودخول الدولة عصر الاشتراكية وقيامها بتحديد أسعار الخدمات والسلع وفقا لطبيعة هذه المرحلة، قامت الدولة بتخفيض الإيجار واتخاذ تشريعات وقوانين تعطي للمستأجر صلاحيات وامتيازات تجعله المالك الفعلي للوحدة المؤجرة، واتخذت في سبيل ذلك أيضا لجان تسعير الإيجارات وفتحت بابا لطعن المستأجر على القيمة الإيجارية وتشكيل لجنة لإعادة تحديد القيمة الإيجارية.

أزمة حقيقية يعيش فيها ملاك العقارات خاصة بعدما عدلت الدولة نظام الإيجار للقانون المعمول به حاليا، وأصبحت عقود الإيجار تقسم ما بين ما قبل 1996 وما بعد 1996، وطيلة هذه الأعوام تتعالى الصرخات من الملاك، مطالبين بالرحمة والعدالة والمساواة ما بين المالك والمستأجر في الحقوق، حتى طرق بعضهم أبواب العلماء لاستفتائهم وهناك عشرات الفتاوى التي خرجت من الأزهر والإفتاء وعلماء الأمة تحرم وتجرم القانون القديم، كونه يضر بمصلحة المالك وتنتفي معه تحقيق مبدأ العدالة.

قيمة إيجارية غير عادلة، شقق مغلقة، أسر تبحث عن سكن لأبنائها فلا تستطيع حتى التفكير في مطالبة المستأجر الذي يغلق شقته منذ سنوات بإخلائها، فالقانون في صفه ويحميه، ويعطي له كامل الحق فأن يتصرف وفقا لما يشاء، فبعض المستأجرين قام بمغادرة البلاد وجعل أحد أقاربه يقوم بإيداع الأجرة بشكل شهري أو سنوي في خزينة المحكمة، حتى إنه في حال رفع قضية على المستأجر عند الامتناع عند دفع الإيجار، يحق له قانونا دفع القيمة الإيجارية حتى وقت تنفيذ حكم الإخلاء، وبناء عليه يتم إيقاف التنفيذ وتعتبر سابقة امتناع عن سداد الإيجار.

تحقيق العدالة في قانون الإيجار القديم

وبدوره، طالب النائب سيد حنفي عضو مجلس النواب، بالإسراع في فتح ملف الإيجارات القديمة تنفيذا لتكليفات الرئيس عبد الفتاح السيسي الخاصة بملف الإيجارات القديمة والذي يهم الملايين من المصريين أصحاب العقارات، وظل مغلقا لعقود طويلة.

وأنتقد حنفي في بيان له، بأن هناك وحدات سكنية تصل قيمتها حاليا لمليون جنيه وللأسف الشديد إيجارها 5 جنيهات فقط، مناشدا الحكومة ومؤسسات المجتمع المدني والأحزاب السياسية وخبراء وأساتذة الهندسة والقانون إضافة إلى ممثلي الأملاك والمستأجرين حتى يخرج هذا القانون في صورة ترضى جميع الأطراف.

وتوقع البرلماني أن يضع التشريع الجديد حلولا عاجلة لملف الوحدة المؤجرة المغلقة، ووضع حد أدنى للإيجار للوحدات السكنية، وحل جميع المشكلات الخاصة بالعقارات القديمة لاستغلالها أفضل استغلال وبما يحقق العدالة لأصحاب العقارات، ومراعاة تحديد قيمة إيجاريه جديدة عادلة تتناسب مع ما يتم حاليا في تأجير الوحدات السكنية.

تأثير الاقتصاد الاشتراكي

فيما، قال عبد الناصر الإمام الخبير الاقتصادي: إن قضية الإيجار القديم بدأت تحول مصر إلى الاقتصاد الاشتراكي الذي تتدخل فيه الدولة بتحديد أسعار كل السلع والمنتجات والخدمات بتسعيرة جبرية، وخفضت الدولة الأجرة في ذلك الوقت ثلاثة مرات وقررت امتداد العلاقة الإيجارية، ثم تطور الأمر إلى تشكيل لجان لتقدير القيمة الإيجارية وإلزام الملاك بأن يقوموا بتأجير الوحدات الخالية وعدم تركها بدون سكن.

وتابع الإمام: مع تحول الدولة المصرية إلى مسار الاقتصاد الحر بصورة تدريجية منذ منتصف السبعينات، لم يتم تحرير العلاقة الإيجارية أو تدخل من الدولة لإعادة ضبطها بنفس السرعة، التي يتم بها تحرير الاقتصاد فأصبحنا أمام محلات تجارية تبيع بالسعر الحر دون التزام بتسعيرة جبرية، بينما الإيجار بأسعار الأربعينات والخمسينات وهو ما يخل بحقوق الملاك من جانب، ويضر بالمنافسة العادلة.

حل أزمة الوحدات المغلقة

وتحدث مايكل ميلاد الخبير القانوني، عن أهمية تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر لتحقيق الحفاظ على ممتلكات المواطنين وتفعيل العدالة الاجتماعية وإيجاد صيغ تشريعية متجانسة تضمن حقوق كلا الطرفين، مشيرا إلى أن الاستمرار في العمل بالقانون الحالي يتناقض مع حقوق الملكية التي أقرها الدستور والاتفاقيات الدولية لأنه لم يحدد المدة الزمنية للمستأجر.

وانتقد ميلاد السماح بتوريث أقارب وأبناء المستأجر لعقار أو شقة ملك لغيره، خاصة وأنه لا يوجد مخرج قانونيا للمالك للحصول على شقته، حتى وإن قام برفع دعوى قضائية، متابعا أن اتجاه الدولة لتحرير العلاقة ما بين المالك والمستأجر، وإلغاء القانون القديم يمهد الطريق أمام القطاع الخاص للعودة إلى الاستثمار في قطاع الإسكان ويضمن زيادة نشاط سوق العقارات، كما أن تعديل القانون سيسمح بتهيئة المناخ لحل أزمة الوحدات المغلقة.

مليون وحدة سكنية مغلقة

ومن جانبه، يرى ماجد البنداري خبير التطوير العقاري، أن قانون الإيجار القديم تسبب في وجود نحو مليون وحدة سكنية مغلقة، وكانت أيضا سبب ظاهرة انهيار العقارات لعدم صيانتها، فضلا عن الظلم الذي وقع فيه الملاك والذي جعل من المهم أن تتدخل الدولة لتكفل إعادة توازن تلك العلاقة والحفاظ على الثروة العقارية وإعادة هيكلة سوق الإيجار بصفة عامة وبصورة ناعمة وتدريجية تراعي محدودي الدخل وغير القادرين.

واستكمل خبير التطوير العقاري: هناك العديد من الأفكار والمقترحات والمشروعات على مائدة الحكومة ومجلس النواب بعد أن استغرق الحوار المجتمعي لهذا الملف سنوات، وحان الوقت أن يتم تفعيل المقترحات والمشروعات المقدمة والمقاربة بينها للوصول إلى أقرب الحلول المناسبة.

تعديلات قانون الإيجار القديم 2021

وجاءت أبرز الأفكار البرلمانية التي طرحها أعضاء مجلس النواب بشأن تعديلات قانون الإيجار القديم، كالآتي:

- جاء التعديل الأول متعلق بزيادة قيمة الإيجار بشكل تدريجي، لكن في الوقت نفسه لا يؤثر على المستأجر، ويحقق العدل للملاك، ويحول دون طرد ساكن من مسكنه.

- أما التعديل الثاني فكان يخص أحقية استمرار الوريث الأول في المسكن، بشرط ألا يتم هذا إلا لمرة واحدة، ولا يتم تجديدها، مع رفع قيمة الإيجار بشكل مناسب للطرفين.

- التعديل الثالث يخص حالات إخلاء الوحدة المؤجرة في حال غلقها لمدة 3 سنوات لغير غرض السفر، أو مرور المدة نفسها على استخراج ترخيص بناء جديد باسم المُستأجر أو زوجته أو أولاده القصر، أو استفادته من الحصول على مسكن من برامج الإسكان التي تقدمها الدولة.

- التعديل الرابع، ويخص صيغة عقد الإيجار القديم، واقترحت أن يدفع المستأجر 60% من القيمة السوقية للوحدة السكنية، ومع تحسن الظروف يمكن للمستأجر دفع الـ40% وتصبح الوحدة ملكية شخصية، أو يتم عرضها للبيع ويحصل الطرفان كلٌ على نسبته.

- التعديل الخامس، تحديد الحد الأدنى للإيجارات، بأن تكون 200 جنيه للوحدات السكنية، 300 جنيه للوحدات الإدارية.